Interview - Alain Guyot, agent immobilier parisien, expert sur Marrakech

Comment analysez-vous le marché immobilier à Marrakech ?C’est un marché très actif mais déséquilibré car peu diversifié. Il y a une offre importante mise en forme majoritairement par les acteurs locaux dont certains ne sont pas des professionnels à l'origine, ni du bâtiment ni de l’immobilier. Ce sont plutôt des propriétaires fonciers qui, sans prospective particulière, lancent des programmes en sachant que les amoureux du Maroc vont pratiquement les leur acheter les yeux fermés. Il faut dire que le succès est au rendez-vous, même si c'est parfois n'importe quoi.Quels types de biens trouve-t-on ?Il y a globalement trois sortes de biens sur le marché marrakchi : une pléthore de villas sur de beaux terrains qui vont se négocier entre 250.000€ et 500 000€, voire plus pour les biens réellement luxueux, puis des appartements à l'européenne en centre ville, vendus entre 1200 et 2000 euros le m² et enfin le traditionnel petit riad de charme à rénover dans l'ancienne cité berbère. Une grande partie de la clientèle, rencontrée depuis des années à Paris lors des salons immobiliers, souhaite fondamentalement autre chose .Mais cette demande ne trouve guère d'échos sur place. Très peu d'agents immobiliers français loi Hoguet sont également actifs au Royaume. Les immeubles neufs, trop souvent des clones d'une architecture pseudo-moderne occidentale, nient la culture indigène et s'adaptent mal au climat local : murs en parpaings, grandes fenêtres coulissantes, balcons minuscules, climatisation outrancière. Depuis 3 ans, le marché des riads, boosté par des émissions de télévision auxquelles j'ai parfois participé, est dénaturé par des entremetteurs avides au détriment de sa clientèle naturelle, la population modeste de la médina.Il y a encore beaucoup de foncier disponible ? Oui, encore dans la ville moderne. Mais depuis 3 ans le mètre carré a flambé de près de 50 % dans le quartier Guéliz. Certains s’enrichissent rien qu’en possédant du foncier, en "dormant" pour reprendre les propos d'un personnage politique célèbre.Maintenant on en arrive à acheter de la terre agricole à 10kms de la ville, voir bien plus, et à la faire déclasser pour avoir un permis de construire. Aussi il est indispensable d'être du cru pour présenter un projet et satisfaire aux conditions d'une réglementation difficile à cerner.Rénover un riad est facile ? Il faut être patient, compétent et disposer d'un intermédiaire qui le soit également.Il y a 10 ans, il y avait 10 entreprises et 10 chantiers. Aujourd’hui, il y a 20 entreprises mais 50 chantiers ! On est donc confronté à un problème quantitatif et qualitatif. Il est ardu de faire exécuter des travaux dans les règles de l'art pour un prix raisonnable . Des irresponsables n'hésitent pas à poser des prises de courant au-dessus d'un lavabo ou d'un évier par exemple . En général, il faut refaire la chose exécutée car nous sommes dans une tradition orale et l'écrit n'est guère en usage sur les chantiers. Inutile de préparer des descriptifs exhaustifs ou des plans au millimètre ; ils ne seront ni lus, ni respectés. Des précautions à prendre au moment de l’achat ?Je conseille de toujours acheter par l'intermédiaire d'un notaire et l'impose à mes clients. Cela prend un peu plus de temps et coûte un peu plus cher, mais on est averti des dangers potentiels et un acte authentique cohérent garantit au mieux votre droit à la propriété. Celui qui achète en direct risque d'avoir des problèmes, surtout s'il est cornaqué par un des ces soi-disant agents immobiliers qui hantent les lieux. Attention également à l’administration qui laisse un peu traîner les choses. Il y a des processus prévus, mais ils sont appliqués de façon élastique. On peut négocier les prix de vente ? La marge de négociation est faible. Au début, je négociais à la française. Je trouvais un petit riad à 25.000 €, je le présentais à des clients, nous faisions une offre. Au voyage suivant, le bien avait été vendu 30.000 € à quelqu’un d’autre. Le vendeur attend d’avoir plusieurs propositions et fait grimper tout le monde. Si on procède comme en France, en visitant et en négociant, on ne sert qu’à alimenter la hausse des prix car le manque d'un cadre légal comme un mandat de vente, permet toutes les dérives. Si vous dénichez un bien qui vous plait à un prix normal, il faut pouvoir signer dans les 2 jours.Comment procédez-vous depuis Paris ? Après 10 ans d'expérience et beaucoup d'échecs, j'ai mis au point une méthode qui donne de bons résultats mais exige la confiance de mes clients. Cela passe par une consultation au bureau. La rencontre dure de 3 à 5 heures, renouvelée si nécessaire. Cette écoute préalable est fondamentale. On discute de tout et de rien, on passe en revue mes catalogues avec photos et plans , on définit un programme architectural et un budget. Puis on fait une sélection de quelques biens compatibles avec les souhaits exprimés. Le projet bien cadré, on se rend sur place; le premier jour on visite, le lendemain on se décide sur un bien, et le surlendemain on signe chez le notaire. Sinon, il faut tout reprendre. Au fil du temps j'ai également sélectionné de rares correspondants fiables qui peuvent prendre mon relais localement.Quels avantages fiscaux pour les français qui font de Marrakech leur résidence principale ? Un français installé sur place en résidence principale a 80 % d’abattement sur son revenu. Beaucoup ne paient pratiquement plus d’impôt. Et comme la vie est beaucoup moins chère qu'en France, vous pouvez vivre très correctement, même avec une retraite modeste.Marrakech, c’est donc un bon investissement ? Oui, toujours! On a une maison au prix d'un petit studio à Paris. Ceux qui vous proposent un bien à rénover au-dessus de 500/600 euros le mètre carré-sol vous grugent. Pour 100 000 €, vous pouvez obtenir un petit riad que vous aurez rénové, avec en rez de chaussée, une cour-patio avec fontaine, une cuisine, une salle à manger, un salon, et à l’étage 2 chambres et une loggia plus une généreuse terrasse sur l'ensemble. Parfois, les acquéreurs me le confient ensuite pour de la location saisonnière afin d'absorber les coûts de fonctionnement. La plus-value espérée est également attractive. Mais n'oublions pas un environnement humain stimulant qui chez nous hélas se délite.Je prépare en ce moment des programmes plus en conformité avec les besoins réels du public et mon site Internet va être totalement refondu afin de l'adapter à l'évolution rapide du marché immobilier marocain. Inch Allah !Alain Guyot à un site : www.maroc-riad.com